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不動産相続手続きのパターン
不動産を相続した際は、まず「名義変更（相続登記）」のお手続きが必要です。
名義変更は、遺言書の有無や相続人同士の話し合い、目的に応じて大きく4つのパターンに分かれます。
ご自身の状況に合わせて、最適な進め方をご確認ください。
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pattern 遺言パターン
故人が「誰にどの不動産を譲るか」を記した遺言書を残していた場合、その内容に沿って名義変更を行います。
※「公正証書遺言」以外の遺言書（自筆証書遺言など）が見つかった場合は、原則として事前に家庭裁判所での「検認手続き」が必要となります。 -
pattern 遺産分割パターン
遺言書がない場合や、法律で定められた割合（法定相続分）とは異なる分け方をしたい場合、相続人全員で「遺産分割協議（話し合い）」を行います。全員の合意が得られたら「遺産分割協議書」を作成し、名義変更のお手続きを進めます。
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pattern 法定相続パターン
遺言書がなく話し合いも行わない場合、民法で定められた割合（法定相続分）通りに相続人全員の共有名義として名義変更を行う方法です。手続き自体はシンプルですが、共有名義にすると将来の売却や活用、リフォーム時に全員の同意が必要になりトラブルの原因となるケースもあるため注意が必要です。
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pattern 換価分割パターン
不動産をそのまま引き継ぐのではなく、売却して得た現金（売却益）を相続人同士で分ける方法です。「誰も住む予定がない実家」などに最適で、金額をきっちり分けられるためトラブルを防げます。一旦、代表者の名義に変更してから売却・現金化を進めます。
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不動産相続手続きの流れと期間
相続税の申告期限は「10ヵ月以内」です。余裕を持って進められるよう、
手続きの大まかな流れと期間を把握しておきましょう。
ここでは、最も一般的な「話し合いで進めるケース（遺産分割）」の基本ステップをご紹介します。
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STEP
遺言書の有無を確認する
相続が発生したら、まずは故人が残した「遺言書」があるかどうかを確認・捜索します。
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対象となる不動産の情報を調べる
相続する不動産の所在地や地番、家屋番号など、正確な権利情報を確認・収集します。
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戸籍謄本など必要な書類を収集する
相続人を確定させるため、故人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せます。後から別の相続人が発覚すると話し合いがやり直しになるため、丁寧な確認が必要です。また、法務局での名義変更（登記）の際にも必要となります。
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STEP
相続人全員で話し合う（遺産分割協議）
相続人全員で「誰が・どの不動産を・どのような割合で引き継ぐか」を具体的に話し合います。
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STEP
登記申請の必要書類を作成する
話し合いがまとまったら「遺産分割協議書」を作成し、あわせて法務局へ提出する「登記申請書」や「相続関係説明図」などの申請書類を準備します。
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STEP
法務局へ登記申請する
集めた公的書類と作成した申請書一式をまとめ、対象の不動産を管轄する法務局へ提出・申請します。
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手続きに必要な書類
相続手続きに必要な書類は、選択する手続きパターンによって異なります。
ご自身のケースに合わせて、必要な書類をご確認ください。
遺言パターン、法定相続パターンの
必要書類
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遺言書（※遺言がある場合）
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固定資産評価証明書（対象不動産）
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戸籍謄本（亡くなった方の出生〜死亡まで）
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登記簿謄本（登記事項証明書）
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住民票の除票（亡くなった方）
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相続登記申請書・委任状
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不動産を取得する方の戸籍謄本・住民票
遺産分割パターン、換価分割パターンの必要書類
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上記「基本書類」すべて
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相続人全員の戸籍謄本
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遺産分割協議書（相続人全員の実印入り）
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相続放棄申述受理証明書（※該当者がいる場合）
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相続人全員の戸籍謄本
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空き家売却のメリット
空き家を放置しておくと、固定資産税の負担や建物の老朽化など、思わぬリスクやコストが発生してしまいます。
早めに売却を進めることで得られる4つの主なメリットをご紹介します。
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固定資産税などの税金負担がなくなります
固定資産税は、空き家であっても所有している限り毎年かかり続けます。
放置して「特定空家」等に指定されると税金が跳ね上がるリスクもありますが、売却することで今後の税金支払いを完全にゼロにできます。 -
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維持管理の手間やコストをカットできます
空き家は放置すると劣化が進み、草刈りや清掃、防犯対策などのメンテナンスが必要です。
近隣トラブルや管理サービスの費用に悩まされる前に売却することで、管理の手間とコストをまとめて削減できます。 -
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将来的な解体費用の心配が不要になります
老朽化が進んだ空き家は、将来的に解体が必要になるケースが多く、その費用は所有者負担となります。
状態が悪くなる前に売却すれば、高額な解体費用を支払う必要もありません。 -
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まとまった資金を獲得・活用できます
「古いから売れない」「手続きが難しそう」とお悩みの場合でも、適切な売却方法をご提案いたします。
空き家を現金化することで、今後の生活資金や資産運用に有効活用いただけます。
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よくある質問
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- 相続した不動産にローンが残っています。支払いの義務はありますか？
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亡くなった方が団体信用生命保険（団信）に加入していた場合、保険金によって完済され、支払いは不要になります。団信未加入の場合は、
相続人が支払いを引き継ぐ必要があります。お早めに金融機関へご確認ください。
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- 相続人が複数いる場合、不動産はどのように分けるのが一般的ですか？
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「遺産分割協議」で話し合い、特定の相続人が引き継ぐ（現物分割、代償分割）、または売却して現金を分ける（換価分割）方法が
一般的です。後者は東上線・西武沿線の物件の売却と合わせてスムーズに進められます。
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- 相続した不動産を売却する場合、税金はかかりますか？
- はい、譲渡所得税がかかる場合があります。ただし、「相続した空き家の売却における3,000万円特別控除」など、一定の要件を満たせば税負担を軽減できる特例がございます。当社では提携税理士と連携し、税務面も含めてトータルにサポートいたします。
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- 相続登記をせずに放置していますが、問題ありますか？
- はい、大きな問題があります。2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料（ペナルティ）の対象となる可能性があります。また、権利関係が複雑になり、売却や活用が困難になります。お早めにお手続きください。
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- 不動産を相続する人と住んでいる人が違っても問題ないですか？
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相続手続き自体には問題ありませんが、将来的なトラブルを避けるため、居住者と相続人の間で賃貸借契約や使用貸借契約を結び、
権利関係を明確にしておくことが重要です。
