不動産仲介手数料を安くするには一括見積もり!知っておくべき5つのポイント

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寺岡 孝・不動産コンサルタント寺岡 孝・不動産コンサルタント
大手ハウスメーカーに20数年勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。

一般的に不動産価格は高額なので、経験したことのない人にとって不動産の売買取引はとても難しく感じることがあります。
今回は、首都圏での不動産売買を考えている人達の会話を織り交ぜながら、不動産取引にかかる仲介手数料について詳しく説明していきます。


  • 不動産売買を行う前に理解しておくべき仲介手数料の基礎知識
  • 仲介手数料はどんな計算式で算出できるのか
  • 仲介手数料が安くなる・値引きできるのはどんな場合か
  • 不動産業者はどのような方法で探すのがよいのか

この記事を読むことで、不動産仲介手数料を自分で計算する方法や、仲介手数料を値引きできるかどうかが理解できます。

自宅だけでなく、実家も含めて不動産売買を考えているんだよね。
不動産売買の仲介手数料は、なるべく安く抑えたいですよね。
そうなんだよ。でも不動産については素人だから、手数料をたくさん取られたりしないか心配で。
では、まず不動産仲介手数料の基礎的なポイントから説明していきますね。

不動産仲介手数料の基礎知識

不動産売買の仲介手数料というと、家を売り出してもらうための広告費などかな。売主が最初に払うの?
通常なら、不動産の売買を依頼する時に払うお金はないですよ。
えっ、そうなの。
はい。基本的なことからご説明しますね。

不動産仲介手数料は、不動産会社が「売却を希望している物件の買主を探してくれた時」「空いている賃貸物件の借主を探してくれた時」に依頼主が払うお金です。ここでは、どんな風に呼ばれることがあるのか、不動産会社にいつ払うべきお金なのか、どのような性質を持つお金なのかなど基本的なことを説明します。

①不動産仲介手数料は売買契約時に発生する!

不動産仲介手数料は不動産の売買契約や賃貸借契約が成立した時に請求されるお金で、一般的に「成功報酬」とも呼ばれています。

新聞折り込み広告やインターネット広告などでは、中古不動産の売り込み広告をよく見かけます。しかし、実際に該当の不動産が売れる前にこれらの広告費用が売主に請求されるようなことはありません
物件を実際に見たいという購入希望者が現れた場合の内見に関する費用を請求されることもありません

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例外として、売主の特別な希望により広告・宣伝をした場合や、遠方に住んでいる購入希望者から物件について対面での説明を求められた場合の出張費などは実費を請求して良いことになっています。

「成功報酬」という性質上、物件の購入希望者はいたけれど売買契約成立に至らなかったという場合も仲介手数料を請求されることはありません
不動産会社から契約成立前に仲介手数料を請求されたり、特別な依頼もしていないのに広告費用を請求された場合には注意する必要があります。

実際に依頼主が不動産会社にお金を払う場合は、物件の売買契約成立時に仲介手数料全額の50%を払い、物件の引き渡し時に残りの50%を払うという形式を採ることが望ましいとされています。
念のため、物件の売買契約が成立した時点で不動産会社から仲介手数料の全額を請求されても、違法ではないことを注意しましょう。

②不動産仲介手数料には消費税がかかる

価格「不動産仲介」は不動産会社が提供する有料サービスのため、仲介手数料には消費税がかかります。
不動産仲介手数料は物件価格に比例して高額になり、仲介手数料にかかる消費税も高くなっていきます。
消費税の税率が高くなると、仲介手数料に加算される消費税の金額も当然に高くなります。

例えば、不動産仲介手数料が100万円で消費税率が8%だった場合は消費税8万円、税率が10%になった場合は10万円になります。
一般的に不動産の価格は高額なので、消費税率が上がると、物件価格と仲介手数料にかかる消費税の金額が数十万円の単位で変わってしまうこともあります
ただし、消費税の課税対象は建物のみで、土地は非課税になります。売主が業者の場合にも課税対象になります。個人間の売買では消費税は課税されませんので注意ください。
消費税の税率は少しずつ上昇してきています。「どうせ買うなら消費税率が上がる前に」とマイホームなどの不動産を購入する人が一時的に増えるのも納得できることでしょう。

③「媒介手数料」と「仲介手数料」は同じもの

不動産の「仲介手数料」は「媒介手数料」とも呼ばれています。不動産取引の専門用語では、不動産業者が仲介することを「媒介」と呼ぶためです。

言葉だけを見ると異なる手数料のように思えますが、実際には同じものを指しているのだと理解しておきましょう。

また媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類に分けられます。
詳しくは下記の記事で解説しています。

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不動産の仲介手数料をたくさん払うくらいなら自分で買主を探せば節約になるのでは、と考える人もいることでしょう。
しかし、不動産取引の専門的知識がないと作成できない重要事項説明書や不動産売買契約があり、契約した後に言った言わないなど、相手側とのトラブルが起こらないとも限りません。
ごく親しい間柄で不動産売買をする場合でも、不動産会社に間に入ってもらった方が安心できます。

ポイント①不動産仲介手数料には上限がある!自分で計算する方法

トラブルなく不動産の売買契約をするには専門的知識が必要なんだね。でも、仲介手数料があまり高くなると取引するのにも躊躇するな。
仲介手数料の額は、法律で上限が決められているんですよ。
上限があるなら安心だ。どれくらいなるのかな。
物件価格がわかれば、ご自分でも簡単に計算できますよ。お持ちの土地の大体の価格を使って一緒に計算してみましょう。

不動産売買の仲介手数料は物件価格に比例して高くなりますが、上限額が「宅地建物取引業法」という法律で定められています。
この上限額は、自分で計算することもできます。

①不動産仲介手数料の上限額は取引額の3%以内!

不動産売買の仲介手数料は、宅地建物取引業法価格の段階ごとに定められています。
物件価格の200万円以下の部分には5%、200万円超400万円以下の部分には4%、400万円超の部分には3%という倍率をかけて計算した金額を合計し、消費税をプラスした金額が不動産売買の仲介手数料の上限です。
5000万円の価格の土地を例として、売買の仲介手数料を本来の計算式で実際に計算してみましょう。

5000万円のうちの200万円以下の部分:200万円×5%=10万円、200万円超400万円以下の部分:200万円×4%=8万円、残りの部分:(5000万円-400万円)×3%=138万円、これらを合計すると10万円+8万円+138万円=156万円、156万円にかかる消費税8%の金額は12.84万円、仲介手数料の上限は156万円+12.84 万円=168.48万円です。

不動産売買の仲介手数料の上限額は法律で定められていますが、上限ぎりぎりの額にしないといけないというわけではありません
5000万円の土地の売買契約では、仲介手数料を150万円や100万円などの金額にすることもできます。
上限額を超える金額の手数料を請求する不動産会社や、「上限額ではない金額で仲介手数料を請求することは違法である」と説明する不動産会社には、不動産の売買取引を依頼しないほうが良いでしょう。

②仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税」で求められる!

不動産売買の仲介手数料の本来の計算式では、物件価格を「200万円以下の部分には5%」、「200万円超400万円以下の部分には4%」、「400万円超の部分には3%」と3つの部分にわけて計算しなければいけないので大変です。
しかし、実は物件価格が400万円を超えるのであれば、「(売買価格×3%+6万円)×消費税1.08」という簡単な計算式を用いて仲介手数料の金額を求めることができます。

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この式ではまず、「400万円超の部分にかかる3%の倍率」を基本としています(売買価格×3%)。そうすると「200万円以下の部分」は5-3=2%、「200万円超400万円以下の部分」は4-3=1%の倍率がかかることになります。この差は実際に計算すると6万円に固定されるため、「売買価格×3%」に6万円をプラスする必要があるのです。(全日本不動産協会:仲介手数料について

ここで、5000万円の土地の売買契約の仲介手数料の金額を、この計算式で計算してみましょう。
(売買価格5000万円×3%+6万円)×消費税1.08=168.48万円と、本来の計算式で計算した金額と同じです

仲介手数料を計算する時には、売買価格に消費税が含まれていないか注意してください。
売買価格に消費税が含まれている場合は、本体価格を算出してから、仲介手数料の計算をすることになります。
売買価格5000万円に消費税が含まれていた場合には、本体価格は5000万円÷1.08≒4629.63万円となります。
本体価格4630万円として計算すると、(4630万円×3%+6万円)×消費税1.08=156.492万円が上限になります。
消費税が含まれたままの金額で計算した場合に比べて、168.48万円-156.492万円=11.988万円と12万円程度の差額が出てしまいます。

ポイント②都市部では安くなる可能性あり!不動産仲介手数料の相場

実家の売却も考えているけれど、自宅を売却する時の仲介手数料と合わせると不動産業者に払う金額が高くなりそうだな。
2軒分の仲介手数料だと金額が心配になりますよね。でも、都内にあるご自宅の仲介手数料は安くなるかもしれませんよ。
どういうこと?手数料が安くなるなら助かるよ。
都内にある物件の売買価格は高くなることが多いので、仲介手数料の上限ぎりぎりまで請求しなくても利益が出せる不動産会社が多いんです。
手数料をたくさんとらなくても、儲けが出せるってことか。
そうした不動産会社は仲介手数料の値下げ交渉に応じてくれるかもしれませんし、最初から仲介手数料を安く設定している場合もありますよ。

不動産売買の仲介手数料は物件価格に比例して高くなるので、地価が高く購入希望者が多い都市部にある物件になるほど、上限額も高くなります
田舎にある購入希望者が少ない土地の売買価格1000万円だとすると、手数料の上限は(1000万円×3%+6万円)×消費税1.08=38.88万円です。
同じ面積で都市部にある土地の売買価格が5000万円だとすると、仲介手数料の上限は168.48万円です。手数料の差額は168.48万円-38.88万円=129.6万円にもなります。

売買に関する書類作成や説明・購入希望者の募集・物件の見学の案内といった業務を、どんな物件であっても同じように行われなければならない不動産会社からすれば、売買価格が高額になる都市部の土地の仲介手数料のほうが値引きに応じやすいと言えます。
都市部の土地を扱う不動産会社の中には、最初から仲介手数料を安く設定しているところもあります。
自分が所有している不動産が都市部にある場合は、不動産会社と交渉することで売買に関する仲介手数料を安くできる可能性が高いでしょう。

一方、不動産仲介手数料を規定している宅地建物取引業法や取引の実情などを知らない人が多いのも事実です
「不動産会社から仲介手数料は一律の法定料金だと言われて払ったが、後から値下げしてもらえる可能性もあると知って後悔した」「そんなものかなと思って不動産会社からの請求書に記載されていた仲介手数料を払ったが、値下げ交渉できると知っていたら交渉した」というような売買経験者の声もあります。

仲介手数料は必ず値引きできるというわけではないのですが、これから取引をする予定ならば条件によっては可能性があることを知っておいたほうが良いでしょう。

ポイント③上限はあっても下限はない!不動産仲介手数料は無料でも問題なし

これまでもお伝えした通り、宅地建物取引業法により不動産取引の仲介手数料の上限額が定められています。
しかし、下限額は定められていないので、不動産会社によっては手数料の値引き交渉に応じてくれる場合もありますし、最初から「仲介手数料は無料」と掲げている場合もあります。
仲介手数料を無料にした不動産会社が、法律違反になることはありません。

不動産会社が仲介手数料を無料にするなんて怪しい会社なのでは、契約後に仲介手数料とは別料金を請求されるのではと疑問に思う人もいることでしょう。
ここでは、なぜ不動産会社が仲介手数料を無料にできるのか詳しく説明します。

仲介手数料が無料になる例はいくつかあるのですが、代表的な例を2つ紹介します。どちらの例も、都市部にある不動産の取引で見られることが多いです。

まず1つ目は、「物件の売主側が仲介手数料を払い、買主側の手数料を無料にする例」です。売主側が仲介を依頼した不動産会社が買主を見つけることで、買主側の仲介手数料が無料になります。
売主側の仲介をする会社と買主側の仲介をする会社が異なる場合には、それぞれの不動産会社が利益を確保しなければならないので、仲介手数料を無料にするのは困難だと言えるでしょう。

次に挙げられるのは「物件の売主が宅地建物取引業者(宅建業者)で、個人である買主側の仲介手数料が無料になる例」です。
物件取引の仲介をする不動産会社は、売主である宅建業者から仲介手数料を確実に受け取れるので、個人である買主が払わなければならない仲介手数料を無料にしても利益を手にすることができます。

売主側が個人・買主側が宅建業者と立場が逆になった場合でも、宅建業者が仲介手数料を払うことで個人が払う分は無料になります。
不動産の仲介会社にとっては、宅建業者から確実に仲介手数料を受け取ることができて、手数料無料と宣伝することで個人の買主または売主が見つかりやすいというメリットがあります。

ポイント④不動産仲介手数料は値引き可能!ただしサービスの質に影響するリスクも

手数料が無料になることがあるなんて驚いたよ。不動産会社にはどんな風に売却を依頼したらいいのかな。
専任媒介契約専属専任媒介契約がおすすめです。
センニンバイカイケイヤク?
自分で選んだ不動産会社の1社のみに取引を依頼する形の契約です。

専任媒介契約では1社のみに取引を任せることで、営業活動に注力してもらえるというメリットがあります。不動産会社からすれば、取引成功の際には仲介手数料の100%を確実に受取れるため、仲介手数料を値引きしてくれる可能性も高くなります。

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宅地建物取引業法では、不動産売買に関する仲介手数料は、売主側と買主側の両方から上限額まで受け取っても良いことになっています。

事例に挙げた5000万円の売買価格の不動産の仲介手数料を、1社の不動産会社が売主・買主の両方から受け取ることができると、上限額は168.48万円×2倍=336.96万円になります。
売主と買主でそれぞれ別の不動産会社が仲介した場合は、それぞれが168.48万円を受取れるのみです。

得られる利益にこれだけの差があるのですから、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んでくれた売主のために不動産会社が奔走してくれるのも納得できます。

ただし値引きを期待できると言っても、無理な値引き交渉はおすすめできません。仲介手数料には不動産会社の経費や利益が含まれています。
契約した後にあれこれと苦情を言って仲介手数料の値引きを要求するような行動をとると、不動産会社との信頼関係も崩れてしまい、満足できる価格での売買契約が成立しなくなるかもしれません。具体的な例としては、経費が足りないために営業活動を十分に行ってもらえないことや、他の好条件の物件を優先されることなどが考えられます。

不動産会社の間では、1社の不動産会社が売主・買主の両方から仲介手数料を受け取れる取引を「両手取引」、売主または買主のみから仲介手数料を受け取れる取引を「片手取引」という言葉で表現しています。
不動産会社との交渉中にこうした話を口にすると「素人ではなく不動産取引に関する知識がある人だ」と認識してくれる可能性があります。下記の記事で詳細を説明しているので、読んでおくと良いでしょう。

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【マンション売却のコツ7ヵ条】プロが教える分譲マンションを高く売る秘策とは?

ポイント⑤手数料無料の業者を探したいなら一括査定サービスで比較しよう

一般的に不動産の売買は頻繁に行う取引ではないので、自分が所有している不動産を売却したいと思っても、どの不動産会社に依頼したら良いか迷うことが多いのではないでしょうか。

仲介手数料の値引き交渉に応じてくれる、また最初から手数料無料を提示している不動産会社を探すのは、さらに大変です。
一度連絡したら契約しなくてはいけないような雰囲気になる場合もあります。

このように不動産取引に関する知識や経験がなくて不安に感じる人は、物件に関する基本情報を入力するだけで、複数の不動産会社による一括査定してもらえるインターネット上の比較サイトをまず利用してみましょう。

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比較サイトでは、仲介手数料を値引きしたり無料にしたりするサービスを提供している不動産会社を探すことも簡単にできます。
仲介手数料の値引き・無料サービスはとても魅力的ですが、一括査定で提示された物件の価格にも注目したいところです。

査定評価格の高い不動産会社に売却を依頼すれば、自分が所有している不動産が満足できる価格で売れる可能性が高まります。
今住んでいる住宅を売って新しい住居に住み替えたい場合などは、そのための費用を多く準備できることにつながります。

複数の不動産会社で査定してもらうことで物件の相場の金額を把握できて、実際の売出し価格設定をする時の判断材料が増えます。
また、一括査定比較サイトに登録している不動産会社を利用していければ、希望する条件に合う物件を安く購入できるチャンスが多くなるとも言えます。
仲介手数料を安くすることで、売却希望の物件を多く集めている可能性が高いからです。

まとめ

不動産を売却するなら1社専属で契約したほうが良さそうだね。でも、どこの不動産会社に依頼したらいいのか悩むな。
複数の不動産会社の査定額やサービスを比較できるサイトを使ってみるのもありですよ。
何千万円という高額な取引をするんだから、複数社から相性のよい不動産会社を選ぶのがとても大切だね。
信頼関係ができれば値引き交渉もしやすくなりますよ。

知り合いや地域の不動産会社の中から、またはインターネット上の比較サイト上などで気になる不動産会社を見つけることができたら、まずは電話連絡をしてみましょう。

その後に詳しい査定額を算出するために実際の物件を見てもらったり、仲介に関する条件を相談したりすることになります。
自分と相性が合いそうな会社なのか、誠実な対応をしてくれる担当者がつきそうかなど、初回の電話連絡時の対応などで判断してから詳しい物件査定の段階に進めることをおすすめします。

所有している物件を売りたい状況や理由、買いたい物件の立地や広さなどの条件などは人それぞれです。
物件を売りに出すことを人に知られたくない、相続税の支払いに必要なお金を確保するために取引を急いでいるなどの特別な条件がつく場合は、特に信頼できる不動産会社を選ぶように注意しましょう。

また、自分が売主である場合は、物件の宣伝・広告から始まり購入希望者の見学など、買主と売買契約を結ぶまで依頼した不動産会社と長く付き合うことになります
自分が不動産を購入したい場合も、条件に合う物件に出会うまでの期間が長くなることがあります。

契約者である自分の希望を細かく聴取・把握した上で、不動産取引のプロであるからこそできるアドバイスをしてくれそうな不動産会社を見つけたいものです。

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寺岡 孝・不動産コンサルタント

寺岡 孝・不動産コンサルタント

大手ハウスメーカーに20数年勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。
住宅の建築や不動産購入などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行っている。
生涯に一度とも言われる住宅建築や不動産購入において、「納得」や「安心」を実感できるようにしていただくためには、「中立的な立場の専門家によるアドバイスが必要」と考え、関東近郊を中心に住宅建築や不動産購入など、住まいにまつわること全般のコンサルティングを行う。
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