不動産を所有していると固定資産税がかかりますが、税額はそれほどかからなかったため、多くの人が空き家である不動産物件を放置していました。
しかし、2015年5月に空き家対策法が全面的に施行されました。この法律が適用されると固定資産税は最大で6倍に跳ね上がります。空き家を保有していることは、大きな負の遺産になりうる可能性が出てきたのです。
そこで、空き家所有のデメリットを受けないために……
- 所有している空き家の活用方法
- 空き家を売却・相続するときの注意点
- 空き家のオーナーなら知っておきたい「空き家対策法」の要点
- 空き家を放置することのリスク
- 自治体での助成・無料相談
実際の事例も踏まえながら詳しく説明いたします。この記事を読めば、所有している空き家にどんな対策をとればよいかが判断できるようになります。
新しい収入源に生まれ変わる！所有している空き家の対策3パターン
固定資産税の負担を軽減するためには、空き家の活用方法を考える必要があります。
それなら、売却してすっきりしてしまいたいと思う人も少なくないでしょう。
しかし、すぐに売却できるとは限りません。
売却の準備を進めると同時に、売却が決まるまでの間、賃貸などに出して新たな収入源にするというのも1つの方法です。
負の遺産をプラスの資産に変えるための、3つの方法をみていきましょう。
①家賃収入も見込める！リフォームして賃貸に出す
1つ目の方法は、リフォームして賃貸に出す方法です。
この方法のメリットは、借り手がつけば家賃収入が発生することです。
いくら地方の家の固定資産税が安いとはいっても、毎年支払いを続けていくのは少なからず負担になります。
賃貸収入が入れば、固定資産税の負担を軽減することができますし、副収入にもなります。
賃貸のメリットは、家賃収入だけではありません。
家は人が住んでいないと傷みが早くなります。
一度傷んでしまうと、修復には大きな費用がかかることになりますし、家としての価値がなくなれば解体も検討しなければなりません。
家の維持管理のために自ら頻繁に出向くことができればよいのですが、それができない場合、賃貸は有効な家の維持方法の1つです。
そしてリフォームには費用がかかりますが、リフォームを施した方が借り手を見つけやすくなるので、手を入れてから賃貸に出すほうが得策です。
賃貸に出す場合は、「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらかを選択します。
普通借家契約とは、契約期間を制限しない方法のことです。
一般的に、賃貸住宅は契約期間を2年とし、賃借人が退去しない限りそれ以降更新していくスタイルをとっています。
一方、定期借家契約とは、契約時に期間を定めその期間が満了すると契約が終了するものです。
転勤などで一時自宅が空き家になるけれど、数年後に戻ることが分かっているようなケースでは定期借家契約の方が得策です。
部屋がたくさんある家なら、シェアハウスとして賃貸に出すこともできます。
シェアハウスは部屋ごとに賃貸借契約を結ぶので、全ての部屋に入居があれば家賃収入が大きくなる点が魅力です。
ただし、シェアハウスは多くの場合、他人同士が同じ家に住んでいます。
トラブルが起きたらどうするか、共用部屋や共用物の管理をどうするかなど家主がすべきこと・考えるべきことは多くあります。自ら管理するとなると、管理にかかる手間や時間は大きくなるでしょう。
現在は多くのシェアハウスが都市部に集中しているため、管理会社も都市部に多い傾向です。しかし、裏を返せば地方ではこれからシェアハウス展開が進んでいくとも考えられます。
実際に、2018年1月にはシェアハウスの運営・管理を行うHidamari株式会社が、福岡エリアへ進出を果たしました。
シェアハウスとしての活用を検討しているのであれば、エリアを拡大している管理会社へ相談してみることを勧めます。
②民宿として生まれ変わる例も！住居以外の建物として活用する
居住用の住宅以外に活用する方法もあります。
たとえば、まちカフェのようなコミュニティスペース、会員制民宿、資料館や図書館、移住体験用の住宅、介護保険の通所施設など、すでに空き家を活用している例は全国に多数あります。
例えば大阪府吹田市では、吹田歴史文化まちづくりセンター「浜屋敷」として活用しています。また広島県の尾道では「尾道空き家再生プロジェクト」と題し、空き家を店舗やゲストハウスなどに再生させています。
また訪日外国人観光客の増加に伴い、宿泊所のニーズが高まっています。主要な観光地、空港や駅へのアクセスがよいなどの立地条件が整っていれば、民泊として活用することもできます。
ただし、民宿のような簡易宿泊所として運営するには消防法や旅館業法などの基準を満たす必要があります。基準を満たしていない場合は、合致するように改装工事が必要です。
場合によっては、間取りの変更が必要になることもあります。
具体的な例として東京都葛飾区では、次のような項目を満たしている必要があります。（東京都葛飾区：簡易宿所営業のてびきより引用）
- 客室の合計延べ床面積は、33(収容定員が 10 人未満の場合は 3.3 に収容定員を乗じて得た数)㎡以上であること
- １客室の構造部分の合計床面積は、3㎡以上であること
- １客室の有効面積 1.5 ㎡につき1名とすること
出入口や採光、換気、排水についても基準が定められているため、まずは空き家のある自治体へ問い合わせを行いましょう。
なお一度改修してしまうと再び居住用に戻すのは難しいので、今後自分たちが空き家に住む可能性が少しでもあるのなら、次の方法がおすすめです。
③空き家管理サービスに管理を委託する（月額5000円〜1万円程度）
賃貸に出すことも決して簡単ではありません。
地方の家なら借り手がつくまでにも相当の時間がかかることがあります。
そのようなときに利用したいのが、空き家管理サービスです。
空き家管理サービスの利用料金やサービスの範囲は、業者によって異なりますが1カ月あたり約5,000円～10,000円となっています。
業者に管理を委託する場合には、つい料金に目が行きがちになりますが、しっかりとサービスの内容も確認するようにしましょう。
- 中に入って換気や通水をしてくれるか
- 雨漏りの点検をしてくれるか
- 庭の除草をしてくれるか
- 防犯面ではどのような管理を行うのか（看板や張り紙で管理していることを明示、侵入された形跡がないか確認、郵便物の転送など）
こうした点をチェックしておけば、依頼してから「思った通りに管理してくれない」とミスマッチに悩むこともありません。
庭がある家の場合は、庭木の管理もする必要があります。
草が伸びていると、近隣の苦情の原因になりますので、草刈りサービスがあるかどうかも見ておきたいところです。
空き家管理サービスは空き家をどうするか決めかねているが、建物の劣化は防ぎたいというケースに利用されることが多くなっています。
空き家管理は難しい！そんな場合は売却を検討しよう
空き家を賃貸に出すには費用や手間がかかるものです。
賃貸の場合は、退去するタイミングがやってきたらクリーニングやリフォームを行って、再度募集をかけなければなりません。
そのような手間をかけたくないという人は、最初から売りに出してしまうのも良いでしょう。
①空き家売却のメリットは管理の手間・税金支払いから解放されること！
空き家を手放すことによる大きなメリットは2つあります。
1つは管理する手間や義務がなくなること、もう1つは固定資産税の支払い義務もなくなることです。
また、自分が住んでいた家を売ったときは、所有の期間に関係なく売却益から最大3,000万円を控除できる特例があることも見逃せません。
不動産は売却時に売却益が発生した場合、通常、譲渡所得として課税の対象となります。
しかし、自分が住んでいた家や住まなくなってから3年以内に売却したときはこの特例を適用できるのです。
最大3,000万円の控除を受けるには、そのほかにも条件がありますのであてはまるかどうかを知りたい人は、国税庁のページを確認してください。
このコラムの読者は、「空き家の発生を抑制するための特例措置」にあてはまる人の方が多いのではないでしょうか。
この特例は平成28年度の地方税制改正に新設されました。
内容は、相続時から3年以内に被相続人から被相続人が所有する自宅や自宅の敷地を相続した人が、その家や土地を売却したときに譲渡益から3,000万円を控除できるというものです。
特例が新設された背景として、要望した国土交通省は
「空き家対策を考える上では法の適正な運用だけでなく、そもそも空き家の発生を抑制することも1つの重要な対策だと考えられる。実体として居住用空き家が空き家となる契機として相続時が最も多く」
「相続に由来する古い空き家については、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす特定空き家等となってしまう蓋然性が高いため」
と説明しています（※3）。
この特別控除を受けるには自治体の確認書が必要ですが、すでに4,000件以上の確認書が交付済みとされています。
それだけ、相続によって空き家が発生するケースは多く、売却ニーズも高いことがうかがえるでしょう。
②スムーズに売るには事前準備が肝心！空き家売却の注意点
空き家の売却にはいくつかの注意点があります。
1つは、名義が売主と同一であるかどうかを確認することです。
売却時に権利関係に不備があると、手続きをスムーズに行うことができません。
不動産を相続したときは、登記簿に記載されている名義人を売主に変更してからにしましょう。
ただし、相続関係を証明できれば必ずしも先に名義変更しておく必要はなく、相続による名義変更と売却による名義変更を同時に行えることもあります。
死亡証明書などが必要になることもありますので、必要書類を事前に司法書士に確認しておくとよいでしょう。
2つ目は、不動産の売却には時間がかかることを認識しておくことです。
不動産は売却したくてもすぐに売れることはありません。
相続した家屋の状態や、立地条件が良いなどの好条件に恵まれていても募集を始めてから、売却が決まり、契約手続きが完了するまでは数カ月かかることが一般的です。
家が地方にある場合は、もっと時間がかかることを覚悟しておく必要があるでしょう。
そのため、売却が決まるまでの管理費用や固定資産税などは負担しなければなりません。
3つ目は、売却価格は相場を調べてから決めることです。
不動産は、路線価や固定資産税、周辺の物件価格など、相場を調べられるツールが多くあるため他の商品よりも価格の差が開きにくい商品といえます。
いくら自分が○○円で売りたいと思っても、その価格が相場からかけ離れていては、売却をするのは難しいと考えられます。
売り出す際には、相場を参考に値付けをしましょう。
ただし、最初は値下げ交渉が入ることをふまえて高めに設定しておくのも1つの方法です。
4つ目は、更地にする際には固定資産税の税額がどうなるかを事前に確認しておくこと。
不動産を所有している場合には固定資産税がかかりますが、「住宅用地の特例」が適用されているため最大6分の1まで減額されています。しかし、空き家を解体して更地にするとこの特例の対象外になります。結果として、税金が現在の6倍にまで跳ね上がってしまう場合があるのです。
一方、解体費用については補助金制度がある自治体もあるので、上手に活用できるように情報収集をしてみてください。
③地域情報と空き家売却に強い不動産業者を選ぼう
スムーズな売却には、仲介を依頼する不動産業者選びも大切です。
ポイントは、空き家のあるエリアを扱う不動産業者を選ぶことと、そのエリアで空き家売却の実績がある不動産業者を選ぶことです。
地域の特性は地域の不動産業者でなければ分からないことが多いものです。
また、不動産業者と一口に言っても、それぞれに得意な分野と不得意な分野があります。
新築をメインに取り扱っている業者では、中古物件や空き家物件の売却が苦手なケースもありますので、依頼前に実績を確認するのがよいでしょう。
業者を探すときには、一括査定サイトを利用すると絞り込みが簡単になります。
不動産業者と合わせて、チェックしておきたいのは自治体の空き家バンク制度です。空き家バンクとは自治体が運営するサイト上で物件情報を公開し、空き家を活用したい人・企業とオーナーをマッチングさせる仕組みです。
空き家が地方にある場合は、不動産業者よりも自治体の方が力強くサポートしてくれることがあります。
今、地方はどこも移住者を増やすための取り組みに必死になっています。
他の地域から移住を考えている人が最初にコンタクトをとるのは不動産業者よりも自治体であることの方が多く、地域の内外のニーズを把握しているのも自治体であると考えられるからです。
過大な期待は禁物ですが、自治体職員が間に入ることで近隣住民の理解も得やすいというメリットもありますので、ぜひ一度相談してみましょう。
空き家を相続する場合は？相続前後で異なる注意点
一度言葉の整理をしておくと、相続とは亡くなった人が残した財産や権利・義務などを残された相続人が引き継ぐことです。
ここで問題となるのは、空き家になってしまった家をどの時点で取得したかという点です。
相続の前に取得したのか、それとも相続が発生してから取得したのか、それによって、相続税や贈与税などの課税関係が大きく変わってきます。
特に、相続の定義がなぜ重要かといえば、平成27年に行われた相続税の税制改正により、相続税の基礎控除額が大幅に減少になったからです。
改正前の基礎控除額は、5,000万円＋（1,000万円✕法定相続人）でしたが改正後には3,000万円＋（600万円✕法定相続人）へと大幅に減額になりました。
これにより、相続税を支払わなければならない可能性がある人が増えたといわれています。
①相続税が上がることも！管理方法が未定なのに空き家を相続するのは危険
中には、小規模宅地等の特例が適用できれば相続税の基礎控除が引き下げられたとしても関係ないのではと思う人もいるかもしれません。相続した土地の評価額が8割も減額される、節税効果の大きな特例です。
しかし、すでに空き家と認められる状態になってしまってからでは、この特例を適用することはできません。
あくまでも、人が住んでいないのは一時的な状態であって、人が住めるように十分な管理がされていることが特例の適用条件だからです。
自分が住む予定のない家の相続は、安易に決めない方がよいでしょう。
場合によっては、相続放棄を検討することも必要になります。
相続する場合は、どのように管理するかを決めてからにするのがおすすめです。
いずれにしても、相続が発生してからでは手続きが間に合わないこともありますので早めに考えておくようにしましょう。
詳しくは下記の記事で解説しています。
②相続後に売却したい場合は？3000万円が控除されるケースもチェック
空き家になりそうな家を相続する可能性があるなら、売却時期を明確にしておきましょう。
所有者が生前に売却した場合は、現金が手元に残るので遺産分割をスムーズに行うことができます。
相続税は現金であろうと、不動産であろうと相続した財産の評価額に対してかかる税金です。
相続税の申告は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から、10カ月以内に申告をし、相続税の納税を行うことになっています。税金は一度に金銭で納めるのが原則ですが、延納と物納の制度を設けています。
したがって、遺された家族にとっては生前に売却し現金化した方が納税資金として準備できますので、分割できない不動産を相続するよりも、ありがたいかもしれません。
ただし、生前に売却した場合は譲渡所得税の対象となります。
一方、相続後に売却する場合は、相続税の一部を取得費として加算することができるため、生前に売却するよりも譲渡所得税を節約することが可能です。
また、被相続人の自宅を相続し、空き家になった物件を売却した場合は、特別控除の特例を受けることができるようになりました。詳しくは下記の記事で解説しています。
なお、遺産分割は相続人だけで対策を決めると骨肉の争いを生じます。
できる限り、被相続人の生前に家族や親戚を交えてよく話し合っておくようにしたいものです。
放置してもメリットはゼロ！空き家は社会問題
総務省統計局が行った「平成25年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家は820万戸あることが分かりました。
中でも、周辺地域に悪影響を及ぼすおそれがあるとされる空き家の数は、毎年約6万戸増加しているといわれています。
日本では長い間、住宅産業の裾野の広さから税制面でも新築を優遇する政策をとってきました。
そのため、消費者の新築志向も強く、日本の中古市場は諸外国と比べると大きなマーケットには成長していません。
さらに人口減少が拍車をかけ、今後も空き家の数は増加していくと予想されています。
空き家が増えると景観の面で美しくないだけでなく、犯罪の温床となるおそれがあります。また荒れ果てて外壁などが崩れ落ち、周囲の住人に危害を及ぼす存在となることも考えられます。
空き家は相続が発生しても適切に名義変更されていることは多くありません。
そのため、所有者が分からず、トラブルが起きても早急に対処できていないという問題も起きています。
仮に区画整備を行おうとしても、所有者が明確でないと土地や建物を活用することもできないので、空き家のある自治体や地域住民にとっては大きな問題となっているのです。
空き家の定義や措置を規定する空き家対策法とは？
2015年5月に施行された空き家対策法は、地方に空き家を持つ人にとって非常に重要な法律です。
地方は都市部に比べて地価が安いので家の持つ資産価値が低く、投資目的で保有するメリットが少ないため、放置されやすい傾向にあります。
空き家が増えることで地域に与える悪影響についてはすでに述べましたが、ここではどのような家が空き家と認定され、それによって何が変わるかについて説明します。
空き家対策法では空き家を「居住その他の使用がなされていないことが状態である建築物とその敷地」と定義しています。
実際には概ね、1年以上住んでいない、または使われていない家を空き家としているようです。
しかし、空き家となっている家すべてがただちに問題になるわけではありません。放置すると倒壊の危険性がある、衛生上の問題があるような空き家を「特定空き家」としています。
特定空き家とみなされた空き家は、自治体が立ち入り調査などの現況確認を行います。
そして、そのまま放置していることが危険と判断されると、自治体が強制的に対処できるようになりました。
最初に行われるのは、解体や修繕、立木等の伐採に関する助言と指導です。
助言や指導を受けても改善が見られなければ、猶予が付けられた後に勧告対象となります。猶予の期間について、国土交通省では「物件を整理するための期間や工事の施工に要する期間を合計したものを標準とする」との考え方を示しています。（「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」より引用）
勧告の対象になると固定資産税の特例から除外されるため、納めるべき固定資産税額がアップするのを覚悟しましょう。
それでも従わなければ、勧告は命令になり、さらに従わない場合は自治体が行政代執行の権限を行使して、解体が行われます。代執行にかかる費用は所有者持ちです。
実際に、2016年3月には東京葛飾区で、空き家対策法により特定空き家に認定された家が解体されました。
なお、特定空き家等について、自治体が助言や指導を行ったのは平成28年度末までに全国で6,405件にのぼっています。
金銭的負担や近隣とのトラブルが起きる！空き家を放置するリスクとは
空き家を放置することには、さまざまなデメリットがあります。
まず挙げられるのは、劣化のスピードが速くなることです。売却や賃貸に方向転換するにしても、良い状態を取り戻すにはかなりの費用がかかります。
そのままでは売りに出しても買い手がつかないでしょうし、仮に値がついても、予想よりかなり低い価格になってしまうと考えられます。
状態が悪いままでは賃貸に出すこともできません。
また、特定空き家に認定され改善勧告を受けてしまうと、固定資産税の優遇を受けられなくなります。
その結果、固定資産税額が上がり、負担が重くなります。詳しくは、こちらの記事で紹介しています。
人が住んでいない家は劣化が進んで見た目も悪くなるので、ゴミの不法投棄も起こりやすくなるといわれています。
害虫や動物が棲みつく原因にもなるのです。
不法侵入や放火の危険性も高まるほか、災害時には避難の妨げになることもあります。
台風などの自然災害発生時に、適切にメンテナンスされていなかった空き家の瓦が落ちて通行人にケガをさせるといったトラブルも考えられるでしょう。
自治体では助成・無料相談を受付！迷ったら利用しよう
空き家は地方だけでなく、全国的に問題となっています。
対策が必要なことは分かっても、具体的に何から始めて良いかわからないという人もいるのではないでしょうか。
そのようなときは、各自治体で開催されている無料相談窓口を利用してみてください。
たとえば、東京都・杉並区には解体費用の80％を助成していますし、横浜市では不動産、法務、税務、建築の専門かを集めた相談会を開催しています。
「相続人が複数いて、手続きが進まない」「地域の空き家を活用したい」など、空き家に関するさまざまな角度からの相談に応じています。
また、空き家の管理、活用、相続について相談できる「空き家・空地管理センター」というNPO法人も存在しています。
手軽に月々100円から始められる管理サービスもありますので、管理に困っている人は利用を検討してみるとよいでしょう。
まとめ
これまで見てきたように、空き家を放置していてもよいことは1つもありません。
むしろ放置する期間が長くなるほど、資産価値は減少し、支払う税金も累積していきます。
空き家を相続しそうだと感じている人は、一刻も早い対策を講じてください。
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